Baurecht

ARGE Baurecht: Baugerichtstag greift Probleme der Architektenhaftung auf

„Immer häufiger werden Architekten für Ausführungsfehler von Bauunternehmen verantwortlich gemacht und haben vor Gericht das Nachsehen. Hier muss etwas getan werden“, erläutert RA Metzner ,Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) und ebenso beim DAV eingetragener und zugelassener Schlichter&Schiedsrichter.

Das Problem der Architektenhaftung war nun Thema des eigens einberufenen Arbeitskreises 9 „Bauversicherungsrecht“ auf dem 4. Baugerichtstag am vorvergangenen Wochenende (11. und 12. Mai) in Hamm. „Die Bauprozesspraxis zeigt, dass der Architekt unter dem Aspekt des Überwachungsverschuldens immer häufiger für Ausführungsfehler von Bauunternehmen geradestehen soll. Erfüllt er dann selbst oder mit Hilfe seines Haftpflichtversicherers den Anspruch des Bauherrn, kann er Regressansprüche gegen die eigentlichen Schadensverursacher häufig wirtschaftlich nicht mehr durchsetzen.

Das muss geändert werden“, fordern der Baufachanwalt und mit ihm weitere 60 Experten aus der Bau- und Versicherungswirtschaft, die sich während des Baugerichtstages intensiv mit dem Problem auseinander setzten.

Die Baufachleute diskutierten im Arbeitskreis unter anderem die Frage, ob auch für die übrigen Baubeteiligten ein obligatorischer Versicherungsschutz verlangt werden müsse, damit am Ende nicht allein der Architekt die Zeche zahle. Die Mitglieder des Arbeitskreises befürworteten ein entsprechendes „Versicherungsmodell“. „Wir haben Lösungen erarbeitet. Nun ist es am Gesetzgeber und der Versicherungswirtschaft dieses Model zügig weiterzuentwickeln“, resümiert RA Metzner die konkreten Empfehlungen des Baugerichtstags.

ARGE Baurecht: Starre Altersgrenze aufgehoben

DAV - „Die leidige Frage, wie lange öffentlich bestellte Sachverständige arbeiten dürfen, ist geklärt“, erläutert RA Metzner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Das Bundesverfassungsgericht gab einem EDV-Techniker Recht, der sich durch alle Instanzen geklagt hatte, um seine Bestellung auch über das 71. Lebensjahr hinaus zu behalten.“ Das Bundesverfassungsgericht urteilte, das oberste Fachgericht – das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig – hätte bei seiner Ablehnung die neue altersfreundliche Rechtsprechung des EuGH berücksichtigen müssen. Dem kamen die Leipziger Verwaltungsrichter nach und entschieden im Sinne des Klägers: Die Altersgrenze ist nur zulässig, wenn sie mit sicherheitsrelevanten Argumenten begründet werden kann. (Az.: 8 C 24.11). „Auch alle im Bauwesen tätigen öffentlich bestellten Sachverständigen können sich auf dieses Urteil berufen“, resümiert RA Metzner.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

ARGE Baurecht: Konsequent abrechnen!

Viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe widmen ihren Abrechnungen nicht genug Aufmerksamkeit, so die jahrelange Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Dem Unternehmen zustehende Abschlagszahlungen werden nicht konsequent in Rechnung gestellt und auch nicht nachdrücklich eingefordert. Nach Erfahrung der ARGE Baurecht sind in vielen Fällen bereits 75 Prozent der Handwerksleistung erbracht und noch immer kein Geld im Haus. Auf Dauer geht das nicht gut, warnt die ARGE Baurecht. Ein Grund für die Verschleppung in den Firmen ist auch die mangelnde Vorbereitung der Rechnungen. Oft fehlen Nachweise über geleistete Arbeit und Material. Aber erst wenn sie vorliegen, können die Rechnung geschrieben und schließlich der Lohn eingetrieben werden.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

ARGE Baurecht: Rügefrist für Mängel an Bauteilen beträgt nur wenige Tage

Dieses Problem beschäftigt zunehmend auch Bauherren und Investoren - und zwar mit weitreichenden Folgen, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht, ohne dass dies den Beteiligten bewusst ist“, beobachtet RA Metzner, Mitglied der ARGE Baurecht. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer es verabsäumt habe, den Kaufgegenstand auf Mängel zu überprüfen. Das Urteil lässt sich auf andere Bauteile übertragen, wie etwa Solaranlagen oder Garagenpaletten. Investoren, die selbst Bauelemente ordern, müssen sich darüber klar sein, dass Mängel umgehend gerügt werden müssen. Sie haben darauf nicht die übliche Gewährleistungsfrist.

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ARGE Baurecht: Malus-Regelung bringt nichts!

DAV - Auftraggeber brauchen Kostensicherheit. Häufig versuchen sie, ihren Architekten durch Strafdrohungen zur Einhaltung der Kosten zu zwingen und schreiben so genannte Malus-Regelungen in den Architektenvertrag. „Vertragliche Klauseln aber, die den Planer bei Kostenüberschreitungen einen erheblichen Teil seines Honorars kosten, sind tendenziell kontraproduktiv“, Ra Metzner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Denn jeder kaufmännisch denkende Architekt wird von Beginn an Reserven von 20 Prozent einkalkulieren, damit die Malus-Regelung im Falle eines Falles nicht greift. Der Auftraggeber bekommt deshalb in der Regel weniger als er bekommen könnte. Es ist in jedem Fall zu überlegen, ob eine Malus-Regelung im Architektenvertrag sinnvoll ist. Kostensicherheit erreicht der Auftraggeber eher dadurch, dass er allen beteiligten Planern ausreichend Zeit lässt, die Planung zu detaillieren und abzustimmen.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter  www.arge-baurecht.com.

ARGE Baurecht: Rügefrist für Mängel an Bauteilen beträgt nur wenige Tage

Werkvertrag oder Kaufvertrag? Diese Frage beschäftigt zunehmend auch Bauherren und zwar mit weitreichenden Folgen, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Infolge einer schon vor geraumer Zeit durchgeführten Gesetzesänderung (§ 651 BGB) unterliegen heute viele Verträge zwischen Kaufleuten im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerks dem Kaufrecht, ohne dass dies den Beteiligten bewusst ist“, beobachtet RA Metzner, Mitglied der ARGE Baurecht. In dem vom BGH (Aktenzeichen VII ZR 151/08) entschiedenen Fall hatte sich ein Unternehmen dazu verpflichtet, zwei Silos nebst Systemplanung zu liefern. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass die Wände der Silos zu dünn waren. Der Bauherr berief sich gegenüber dem Lieferanten auf diesen Mangel und verlangte die Rückabwicklung des Vertrages. Der BGH entschied, dass die Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzbar seien, weil der Käufer (Bauherr) es verabsäumt habe, den Kaufgegenstand (hier die Silos) auf Mängel zu überprüfen. Das Urteil lässt sich auf andere Bauteile übertragen, wie etwa Solaranlagen oder Fertiggaragen. Bauherren, die selbst Bauelemente ordern, müssen sich darüber klar sein, dass diese Bauteile nicht anders behandelt werden als Auto oder Waschmaschine – Mängel müssen umgehend gerügt werden. Der Bauherr hat dazu keine fünf Jahre Zeit, wie dies sonst beim Hausbau (mit Werkvertrag) üblich ist.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

Baubegleitende Planung erhöht Kosten um bis zu 30 Prozent

DRESDEN/BERLIN (DAV) - „Es ist eine Binsenweisheit, aber sie ist längst nicht bei allen angekommen: Kostensicherheit lässt sich nur mit einer abgeschlossenen Planung vor Baubeginn gewährleisten“, erläutert RA Joachim Metzner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Baubegleitende Planung, wie sie heute vor allem bei kommunalen und Großprojekten üblich ist, verursacht dagegen in der Regel Nachträge und damit verbunden Kostensteigerungen von 20 bis 30 Prozent.“ „Jeder Bauherr, der baubegleitend planen lässt, muss wissen, dass er dies nicht zum gleichen Preis haben kann wie das Bauen mit abgeschlossener Planung. Und er muss abwägen, ob sich das lohnt, ob die erhöhten Baukosten die Zeitersparnis wettmachen“. "Auf jeden Fall sollten die zu erwartenden Mehrkosten bereits in der Kostenberechnung berücksichtigt werden.“ „Außerdem verlangt Kostensicherheit immer Disziplin beim Bauherrn. Es sind nämlich die Änderungen im Bauablauf, die das Bauen massiv verteuern, und das in fast nicht kalkulierbarem Ausmaß.“ Änderungen in der Planung führen erfahrungsgemäß zu Störungen im Bauablauf und damit, nach Erfahrung vieler Baurechtsanwälte, fast unausweichlich zu Nachtragsforderungen. „Viele Bauherren verlangen zudem von ihren Architekten, dass sie etwaige Umplanungen während der Bauphase unentgeltlich erledigen. Damit untergraben sie nicht nur die Motivation der Planer, sondern sie verkennen auch, dass kostensicheres Bauen maßgeblich von ihrem eigenen Verhalten abhängt. Der Bauherr muss sich nach Abschluss der Entwurfsplanung Disziplin auferlegen und die einmal getroffenen Entscheidungen nicht mehr ohne Not revidieren, sonst wird der Bau immer teurer als geplant. Außerdem schwindet der Zeitvorteil mit jeder neuerlichen Störung des Bauablaufs.“

Planer, die prüfen, haben weitreichende Kontrollpflichten

DRESDEN/BERLIN (DAV) - Architekten haben viele Aufgaben - zu viele Aufgaben. Zunehmend werden sie auch mit der Rechnungsprüfung und Bezahlungsabwicklung betraut. Dabei gehen sie allerdings besondere Haftungsrisiken ein, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Im konkreten Fall hatte der Bauherr eines Großprojektes seinen Architekten damit beauftragt, den jeweiligen Bautenstand festzustellen und fällige Abschlagszahlungen an den beauftragten Generalunternehmer freizugeben. Mehrere Zahlungen wurden daraufhin geleistet. Allerdings wurde der Generalunternehmer, der die Zahlungen erhalten hat, insolvent. Ein Sachverständiger stellte daraufhin fest, dass die bisher erbrachten Leistungen erhebliche Mängel hätten und der Bautenstand weit hinter den freigegebenen Zahlungen zurückbleibe. Der Bauherr hielt sich an seinen Architekten und verlangte von ihm Schadenersatz. Der Haftpflichtversicherer des Architekten lehnte die Forderungen ab mit der Begründung, für den vorliegenden Fall bestehe kein Versicherungsschutz. Tatsächlich sehen die Bedingungen der Haftpflichtversicherer den Ausschluss des Versicherungsschutzes für den Fall eines bewusst pflichtwidrigen Verhaltens vor. Und, so argumentiert die Versicherung, bei einem eklatanten Missverhältnis zwischen den freigegebenen Zahlungen und dem Bautenstand, in diesem Fall rund 30 Prozent Überzahlung, habe sich der Architekt pflichtwidrig verhalten. Die ARGE Baurecht rät Architekten dringend zur Vorsicht: Ein Planer, der sich in dieser Weise in die Rechnungsprüfung sowie die Zahlungsabwicklung vertraglich einbinden lässt, muss wissen, dass ihn weitreichende Prüfungs- und Kontrollpflichten bezüglich der Bausubstanz treffen. Deutliche Überzahlungen können zum Ausschluss des Versicherungsschutzes führen.

Schwellenwerte dürfen nicht manipuliert werden!

DRESDEN / BERLIN (DAV) – Aufträge dürfen nicht künstlich gestückelt werden, nur damit das Auftragsvolumen unterhalb des Schwellenwerts von 200.000 Euro für die europaweite Ausschreibungspflicht bleibt. „Das ist zwar allgemein bekannt, wird aber oft arglos und manchmal sogar absichtlich falsch gemacht“, beobachtet RA Joachim Metzner. „Auch wenn Bauunternehmen seit Jahren gut mit einer Kommune zusammenarbeiten, sollten sie sich auf solche Tricks lieber gar nicht erst
einlassen. Das kostet nur unnötig Zeit und Geld, ist illegal – und der Konkurrenz entgeht nichts“, warnt RA Joachim Metzner.

Hochwasser ist nicht immer mitversichert

DRESDEN/BERLIN (DAV) – Gebäudeversicherungen sind keine Allgefahrenversicherungen, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).Versicherungen schützen immer nur vor den in den Versicherungsbedingungen aufgeführten Risiken. Im Normalfall sind das Feuer, Blitz, Hagel und Sturm. Andere Schäden, beispielsweise durch Hochwasser, werden von solchen Versicherungen nicht mit abgedeckt. Die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben aber gezeigt:

Stürme und sommerliche Gewitter nehmen zu und mit ihnen die Hochwassergefahr. Kommt es infolge von Hochwasser zu einem Wasserschaden am Gebäude, so wäre dieser nur über eine sogenannte Elementarschadenversicherung gedeckt. Die ARGE Baurecht empfiehlt Gebäudeeigentümern, genau zu prüfen, ob für sie der zusätzliche Abschluss einer Elementarschadenversicherung sinnvoll sein könnte.

Hochwasser ist nicht immer mitversichert

DRESDEN/BERLIN (DAV) – Gebäudeversicherungen sind keine Allgefahrenversicherungen, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).Versicherungen schützen immer nur vor den in den Versicherungsbedingungen aufgeführten Risiken. Im Normalfall sind das Feuer, Blitz, Hagel und Sturm. Andere Schäden, beispielsweise durch Hochwasser, werden von solchen Versicherungen nicht mit abgedeckt. Die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben aber gezeigt:

Stürme und sommerliche Gewitter nehmen zu und mit ihnen die Hochwassergefahr. Kommt es infolge von Hochwasser zu einem Wasserschaden am Gebäude, so wäre dieser nur über eine sogenannte Elementarschadenversicherung gedeckt. Die ARGE Baurecht empfiehlt Gebäudeeigentümern, genau zu prüfen, ob für sie der zusätzliche Abschluss einer Elementarschadenversicherung sinnvoll sein könnte.

ARGE Baurecht: Auftraggeber müssen Schwellenwerte beachten!

Aufträge dürfen nicht künstlich gestückelt werden, nur damit das Auftragsvolumen unterhalb des Schwellenwerts von 200.000 Euro für die europaweite Ausschreibungspflicht bleibt. „Das ist zwar allgemein bekannt, wird aber oft arglos und manchmal sogar absichtlich falsch gemacht“, beobachtet RA Joachim Metzner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Erst im März gelangte ein solcher Fall vor den Europäischen Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg, der dann klar entschied: Liegt ein funktional und technisch einheitlicher
Bauauftrag vor, können auch die Dienstleistungsaufträge nicht getrennt behandelt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn alle Dienstleistungsaufträge an dasselbe Unternehmen gehen“, präzisiert RA Metzner. Eine hessische Kommune hatte mit einem Planungsbüro vor Ort drei getrennte Verträge geschlossen, um eine Halle zu sanieren. Jeder einzelne Vertrag blieb
dabei unter dem Schwellenwert. „Selbst wenn Kommunen einen Wunschpartner haben, sollten sie solche Tricks lieber gar nicht erst versuchen. Das kostet nur unnötig Zeit und Geld – und ist illegal“, warnt RA Metzner.

Schwarzbauten können teuer werden

DRESDEN/BERLIN (DAV) – Wer baut, der muss seine Bauten genehmigen lassen. Das gilt für große Wohnhäuser ebenso wie für Garagen oder Wintergärten und Vordächer, die nachträglich ans alte Haus angebaut werden.

Je nach Bundesland sind die Genehmigungsunterlagen, die die Behörde jeweils einfordert, unterschiedlich umfangreich. Und natürlich kosten Genehmigungen auch Gebühren. Manche Bauherren ignorieren deshalb diese Pflichten und lassen
kleinere Um- und Anbauten „schwarz" errichten. Dazu sollten sie sich nicht verleiten lassen, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), denn Schwarzbauten sind illegal. Die Behörden gehen konsequent dagegen vor. Auf der Suche nach Schwarzbauten helfen den Ämtern die eigenen Kontrolleure, aber auch Dienste wie Google Maps und Google Street View. Neueste Methode zum Aufspüren von Schwarzbauten sind Luftbildaufnahmen. Bauverwaltungen lassen das Land im Herbst und Winter überfliegen, wenn die Bäume kahl sind. Die digitalisierten Luftbilder erlauben den schnellen Abgleich mit den vorliegenden, ebenfalls digitalisierten Baugenehmigungen. Entdeckt die Behörde einen Schwarzbau, bekommt der Eigentümer das Luftbild zugeschickt zusammen mit der Aufforderung den Schwarzbau nachgenehmigen zu lassen oder
„rückzubauen", sprich abzureißen. Das kostet Zeit, Geld und macht Ärger.

Die ARGE Baurecht rät deshalb allen Bauherren, sich lieber im Vorfeld zu erkundigen, welche An- und Umbauten genehmigt werden müssen und die behördliche Zustimmung einzuholen.